Opinião - Ilegalidades na comercialização de apartamentos e salas comerciais sem incorporação imobil

"Antes de poder comercializar unidades autônomas, a construtora responsável pelo empreendimento tem a obrigação legal de cumprir algumas formalidades, entre elas temos a incorporação imobiliária. Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o objetivo de promover e realizar a construção, para comercialização total ou parcial (antes da conclusão das obras), de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas (apartamentos, salas comerciais, etc.), sob o regime de condomínio.

A Lei n. 4.591/64 prevê que o incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas (apartamentos, salas comerciais, etc) após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, uma série de documentos nela elencados, os quais formam o memorial de incorporação. Tal memorial fica vinculado ao registro do terreno e do edifício e contém a descrição básica e informações do empreendimento que será construído, tais como projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes, avaliação do custo global da obra, entre outros.

Tal registro é obrigatório e serve para comprovar a viabilidade da obra, bem como proteger o consumidor. Seu o número deve constar em TODAS as propagandas de venda do imóvel. Sem o registro, as vendas dos imóveis a serem construídos não podem ser realizadas e caso a construtora infrinja esta lei, fica sujeita a cominações legais, vejamos: A comercialização de apartamentos, salas comercias e etc, sem a devida incorporação imobiliária é proibida e considerada contravenção contra a economia popular e punível conforme o art. 66 da lei 4.591/64. Ademais, a mesma lei prevê, em seu artigo 35, § 5º, que o incorporador que realizar venda de unidades antes do registro da incorporação está sujeito à multa de 50% sobre a quantia que efetivamente tiver recebido, sendo cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição (consumidor).

Portanto, o consumidor que adquiriu imóvel sem que a construtora tenha realizado a devida incorporação imobiliária e tal situação ainda não tenha sido regularizada pode requerer a rescisão do contrato, com a devolução de todos os valores pagos devidamente corrigidos, indenização pelos prejuízos suportados, bem como à multa acima referida.

Ainda, caso o consumidor tenha interesse no aguardo da regularização da obra, tem a possibilidade de requerer judicialmente a suspensão dos pagamentos até que a regularização ocorra, bem como a condenação da construtora ao pagamento da multa já referida e indenização de eventuais prejuízos".

Lourenço Darolt Garda - Advogado inscrito na OAB/SC 31.396, Sócio fundador do escritório Brogni & Garda Advogados, especializando em Direito Civil, Negocial e Imobiliário